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張靜律師解答：具體案件具體分析，關鍵看購房者的證據(jù)是否充分。如下面這個案件，就因購房者的索賠證據(jù)不夠充分而敗訴。購房者認為開發(fā)商宣傳樓盤有雙語學校，實際沒有要求索賠。但法院審查后認為開發(fā)商的確有申請雙倍學校，后是因租賃合同糾紛的原因導致雙語學校建設受阻，開發(fā)商并沒有虛假宣傳的故意，判決駁回購房者要求賠償?shù)脑V訟請求。

判決書節(jié)選：

法院認為：孫某與金某公司簽訂的關于買賣涉案房屋的《廣州市商品房買賣合同》（預售）合法有效。孫某主張其基于《廣告法》和《消費者權益保護法》提起本案訴訟，認為金某公司存在虛假宣傳行為，故本案爭議的焦點在于金某公司對于涉案房屋教育配套及地鐵交通配套的宣傳是否構成虛假宣傳。對此本院評析如下：首先，孫某提交了涉案樓盤教育配套的宣傳單頁，金某公司否認上述宣傳材料公示于其銷售中心，孫某無法證實上述宣傳資料系金某公司發(fā)布；其次，即便上述宣傳資料系金某公司發(fā)布，但根據(jù)《廣告法》第四條的規(guī)定：“廣告不得含有虛假或者引人誤解的內容，不得欺騙、誤導消費者。廣告主應當對廣告內容的真實性負責。”以及《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈民法通則（已失效，現(xiàn)為《民法典》）〉若干問題的意見（試行）法規(guī)標題最高人民法院印發(fā)《關于貫徹執(zhí)行〈民法通則（已失效，現(xiàn)為《民法典》）〉若干問題的意見（試行）》的通知第六十八條的規(guī)定：“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為?！币虼?，是否存在虛假宣傳需要從廣告發(fā)布者主觀上是否存在虛假宣傳的故意、客觀上是否刻意隱瞞真實情況來認定。而本案中，廣州市黃埔區(qū)教育局發(fā)出的《黃埔區(qū)教育局關于申請籌設廣州市黃埔區(qū)某雙語小學（暫定名）的批復》內容可知，金某公司確于涉案樓盤開發(fā)初期籌設廣州市黃埔區(qū)某雙語小學，亦得到了教育部門的同意批復。其次，根據(jù)已生效的《民事判決書》查明的事實，金某公司為籌建上述批復的某雙語小學實際上與案外人簽訂了《土地租賃合同》并支付了相應的租金，僅因為土地權屬人的原因致使租賃合同履行受阻。再次，孫某主張依照《消費者權益保護法》第四十五條：“消費者因經(jīng)營者利用虛假廣告或者其他虛假宣傳方式提供商品或者服務，其合法權益受到損害的，可以向經(jīng)營者要求賠償”的規(guī)定，要求金某公司承擔賠償責任。但本案系房屋買賣合同糾紛，應當適用《合同法》（已失效，現(xiàn)為《民法典》）及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，不適用《消費者權益保護法》的相關規(guī)定。綜上，金某公司主觀上并無關于教育配套虛假宣傳的故意，客觀上也并未實施虛假宣傳行為，對于孫某主張金某公司存在教育配套設施虛假宣傳的主張，本院不予采信。

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